Узагальнення

                                ФАСТІВСЬКИЙ  МІСЬКРАЙОННИЙ СУД

КИЇВСЬКОЇ  ОБЛАСТІ

12.08.2013р.                                                                     Секретарю судової палати з розгляду

                                                                                                     цивільних справ

                                                                                    Апеляційного суду Київської області

                                                                                                      Яворському М.А.

                                                              Узагальнення

        практики розгляду  цивільних спорів, які виникали за іпотечним договором 

                                                       у 2011-2012 роках

             В зв’язку  з неможливістю більшості населення нашої країни за рахунок власних

коштів придбати житло для проживання, банки пропонують фізичним особам вирішувати свої житлові проблеми шляхом іпотечного кредитування. На сьогодні одним із найбільш ефективних і вживаних у банківській практиці способів забезпечення повернення кредиту є застава. Різновидом

заставного забезпечення кредиту є іпотека, суть якої полягає в одночасному віднесенні до предмета застави як нерухомого майна, так і земельної ділянки, на якій воно розташовано. Відповідно до   практики розгляду вищевказаних спірних питань судді, встановивши факт невиконання зобов’язань за кредитним договором, дають дозвіл на реалізацію предмета  іпотеки і задоволення вимог банку з вартості реалізованого нерухомого майна.При цьому суд у своєму рішенні про звернення стягнення на предмет іпотеки може встановити спосіб реалізації предмета іпотеки: або шляхом проведення прилюдних торгів, або застосування процедури продажу, встановленої ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

             Так в 2011 році  Фастівським міськрайонним судом Київської області було винесено рішення про задоволення позовних вимог, щодо звернення стягнення на житло. А саме публічне акціонерне товариство комерційного банку «Приват Банк» звернулося до Папко Лариси Сергіївни,Тарнавської Ольги Борисівни, Папко Бориса Івановича , щодо забезпечення виконання зобов»язання за кредитним договором, а саме передачу в іпотеку квартири, яка належить відповідачам на праві приватної власності. Відповідачі проти позову банку не заперечували, але просили відмовити в задоволення вимог, оскільки в іпотечній квартирі ,крім них зареєстрований їх малолітній онук, який являється  інвалідом дитинства. Але згідно витягу з протоколу засідання комісії з питань захисту прав дитини було дозволено припинення реєстрації малолітнього за умови одночасної реєстрації за іншою адресою, на що дала свою згоду мати дитини.  Відповідно до ч.1 ст.33 ЗУ «Про іпотеку» та враховуючи те, що в судовому засіданні позовні вимоги банку знайшли своє підтвердження були всі підстави для задоволення позовних вимог . Згідно постановленого рішення суду було звернуто стягнення на предмет іпотеки ,а саме квартиру в м.Фастові по вул..Трудова, 12, шляхом продажу та виселення відповідачів із зняттям з реєстраційного обліку у відділі у справах громадянства, імміграції та реєстрації фізичних осіб Фастівського МВ ГУ МВС України у Київській області.  

        В 2012 році   Фастівським міськрайонним судом Київської області було постановлено   рішення про задоволення позовних вимог, щодо звернення стягнення на житло. А саме ПАТ «Універсал Банк» до Линник Оксани Анатоліївни та третьої особи Линник Сергія Анатолійовича про звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме квартиру в м.Фастові по вул..Червоноармійська, 8 кв.47, яка належить відповідачці на праві приватної власності. Відповідач та третя особа проти заявлено позову заперечили.  Відповідно ст..7,12,33 ЗУ «Про іпотеку»  та враховуючи те, що в судовому засіданні позовні вимоги банку знайшли своє підтвердження були всі підстави для задоволення позовних вимог.  Згідно постановленого рішення суду було звернуто стягнення на предмет іпотеки ,а саме квартиру в м.Фастові по вул..Червоноармійська, 8 кв.47 ,шляхом проведення прилюдних торгів.

       Актуальним залишається  питання, що стосуються оцінки майна – предмета іпотеки. В одних випадках в якості ціни позову береться початкова вартість, яка зазначена у договорі, в інших - встановлена вартість предмета іпотеки на час розгляду справи при видачі витягу із державного реєстру. При  вирішенні цих питань судді   виходять з того, що ціна предмета іпотеки встановлюється в самому договорі. Якщо при розгляді справи сторони з такою оцінкою погоджуються, то в судді немає підстав її не приймати до уваги, оскільки вона є умовою договору. Якщо між сторонами виникає спір щодо такої оцінки, то в залежності від того, яка сторона її оспорює,   зобов’язана за змістом ч. 3 ст. 10 ЦПК України довести інший його розмір, зокрема клопотання про призначення та проведення відповідної судової експертизи.  Але в 2012 році було задоволено позовні вимоги Публічного акціонерного товариства Комерційного банку «Приват Банку» ,які звернулися до  Короленко Інни Миколаївни, Артисюк Неоніли Василівни про стягнення заборгованості за кредитним договором, незважаючи на те, що раніше вже було прийнято рішення  про звернення стягнення на квартиру. Оскільки  після  реалізації іпотечного майна   на рахунок позивача було перераховано кошти , які лише частково погасили заборгованість,  яка виникла у відповідачів. Тому рішенням суду було задоволено позовні вимоги банку і стягнено на його користь різницю непогашених коштів  по кредиту. 

       В 2012 році на розгляді в Фастівському  міськрайонному суді Київської області перебувала справа за позовом Попової Галини Адамівни до ПАТ «УкрСиббанк» про розірвання договору іпотеки. При розгляді спору  щодо зміни або розірвання кредитного договору у зв’язку із істотною зміною обставин, що передбачено ст. 652 ЦКУ,  суддя  звертав  особливу увагу на те  чи довів   позичальник    наступне: -  при зміні договору посилання на істотну зміну обставин можливе лише у тому разі, коли сторони при укладенні договору визначили такі обставини як істотні; обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору, у чому саме вони змінились і чому зміна обставин є істотною. Вимагаючи розірвання договору на цій підставі, позивач, з урахуванням положень процесуального законодавства щодо обов’язку доказування,   зокрема впевненість сторін у момент укладення договору в тому, що така зміна обставин не настане; одночасно наявність чотирьох умов, перелічених у ч. 2 ст. 652 ЦК, у розрізі конкретної ситуації, акцентуючи, яким чином виконання договору порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;   враховуючи те, що за істотної зміни обставин зміна договору за рішенням суду допускається у виняткових випадках (ч. 4 ст. 652 ЦК), необхідно також довести наявність однієї з двох наступних умов: 1) розірвання договору повинно суперечити суспільним інтересам або 2) може потягнути для сторін (чи однієї з них) шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом. У будь-якому випадку   поняття «істотна зміна обставин» є оціночною категорією,  у п. 2 ч. 1 ст. 651 ЦК України є визначення цього поняття, оскільки зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Так  з огляду на ту обставину,що на момент укладення договору іпотеки сторони не передбачили і не могли передбачити ситуацію ,що кредитором за основним договором буде виступати одна особа, а іпотекодержателем інша ,на думку суду і є істотною обставиною, в розумінні ст..652 ЦПК України. Зміна описаних обставин  зумовлена причинами , які не залежали від позивача , виконання спірного договору порушило б майнове співвідношення щодо вимоги позивача про розірвання іпотечного договору , бо вважає таку вимогу обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

        Загалом найбільшу кількість позовів ,які надійшли до Фастівського міськрайонного суду  становлять вимоги кредитора про стягнення боргу за кредитним договором, а також процентів за користування кредитом та відповідних штрафних санкцій за невиконання (несвоєчасне) виконання кредитного договору. Основними причинами виникнення таких спорів є наслідки порушення договору позичальниками у частині виконання зобов'язання належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору. Майже в усіх випадках ця обставина, зокрема, пов'язана з відсутністю коштів, а також іншого майна у позичальника для виконання умов кредитного договору, а також зі збільшенням банком процентної ставки за кредитними договорами в односторонньому порядку,   передбачених умовами договору.

        Аналіз позовних заяв поданих до суду за звітній період 2011 та 2012 року свідчить про те, що в основному  при зверненні до суду з позовом,  кредитори обмежуються лише вимогою звернути стягнення на предмет іпотеки  без вимоги стягнути відповідну суму заборгованості, при цьому позивачами порушуються положення ст.ст.33,35 ЗУ «Про іпотеку», згідно з якими у разі порушення основного зобов'язання та  умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення у не менш ніж тридцятиденний строк, де зазначається стислий зміст порушених зобов'язань та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. І лише тоді, якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Оскільки при вирішенні спорів даної категорії принциповим вважається встановлення судом факту невиконання або неналежного виконання основного зобов'язання основна кількість поданих заяв до суду була повернута позивачу без руху чи залишена без розгляду.

      Найпоширенішими запереченнями іпотекодавців на вимогу іпотекодержателів про звернення стягнення на предмет іпотеки є відсутність іншого житла для проживання, складне матеріальне становище, економічна криза. Але такі заперечення, як правило, судді до уваги не приймають, оскільки вони істотного значення для вирішення спору не мають .

        Питання іпотечних відносин завжди були непростими, а проблеми, пов’язані із задоволення вимог іпотекодержателя, ще складнішими. Ступінь їх складності підвищується ще й тому, що положення ЗУ «Про іпотеку» »,  «Про банки і банківську діяльність», «Про кредитні спілки»,  та їх застосування у судах  потребують роз»яснення.  Потребує також правового визначення спірне питання відносно ухвалення судових рішень про звернення стягнення на заставлене нерухоме майно шляхом його продажу банками - іпотекодержателями з наданням останнім відповідних прав на отримання необхідних документів та укладення від імені іпотекодавців договорів купівлі-продажу, з огляду на можливість їх нотаріального посвідчення.

        Але не зважаючи на це, можливо зробити висновок ,  що судді Фастівського міськрайонного суду Київської області,  чітко дотримуються  вимог норм матеріального та процесуального права при розгляді справ по спорах, які випливають з кредитних відносин. При постановленні рішень судді    застосовують , крім норм Цивільного кодексу України, Закони України, які регулюють спірні правовідносини у справах даної категорії. А саме  Закон України «Про заставу» та Закон України «Про іпотеку».

В.о. голови

Фастівського міськрайонного суду                                                             Буймова Л.П. 

Вик.Чередніченко О.М.

Тел..6-17-89